20, 30대의 당첨 가능성은 거의 없습니다 : 내 청약통장 사용설명서 - 눈을떠요

 85㎡ 이하는 25평, 34평 아파트입니다.... 그러나 투기과열지구의 이러한 평형은 100% 가점제로 청약을 진행하기 때문에 가점이 낮은 20대, 30대의 당첨 가능성은 거의 없습니다. - p169

책을 잘못 집어든 것일까? 책 표지에도 쓰여있다. "3040 무주택자"를 위한다고. 20대 그것도 미혼의 청약 당첨 가능성은 아주 낮다지만, 그 가능성을 직접 계산해보고 싶었다. 이 책과 3기 신도시 사전 청약 공고문을 읽어보고 공부한 후, 가능성이 정말 낮다는 것을 실감하게 되었다. 용어와 함께 그 이유를 정리해보려고 한다.

 

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0) 규제지역

 

 

정부는 부동산 지역을 투기과열지역, 조정대상지역, 일반지역으로 구분해두었다.

지역마다 규제에 따라, 청약 1순위 조건, 대출, 세금 등이 달라진다.

현재 서울 전지역이 투기과열지역이며, 수도권 전체를 투기과열지역/조정대상지역으로 보면 편하다.

 

1) 면적

 

우리가 흔히 쓰는 아파트 면적 단위는 '평'이지만, 공고문에서는 ㎡ (제곱미터) 단위를 사용한다.

 

59㎡ 유형은 25평, 84㎡ 유형은 34평으로 대략 생각하면 된다. 1평 = 3.3㎡이나, 59㎡, 84㎡은 주거전용면적 기준이고, 우리가 흔히 말하는 25평, 34평은 주거전용면적에 주거공용면적으로 더한 주거공급면적 기준으로, 기준이 약간 다르다고 생각하면 된다. 

 

2) 분양

 

청약은 시행사 기준으로, 공공분양과 민간분양으로 나뉜다.

 

공공분양 (=국민주택)

- 시행사가 국가, 지자체, LH(한국 토지주택공사), SH(서울 도시주택공사)

- 시공사는 아파트 브랜드 건설사 일 수 있음

- 85㎡이하만 분양 

 

민간분양(=민영주택)

- 시행사 및 시공사가 아파트 브랜드 건설사

- 대우 푸르지오, 삼성 래미안, 현대 힐스테이트 등

 

3) 공급유형

 

청약은 공급유형 기준으로, 특별공급과 일반공급으로 나뉜다.

특별공급에는 신혼부부, 다자녀, 노부모, 생애최초, 중소기업 유형이 있는데, 이 중 2030 미혼이 공략할 만한 것은 거의 없다.

 

신혼부부, 다자녀 당연히 안되고,

노부모도 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양하는 조건이며,

중소기업도 동일 기업에서 3년 이상 재직 중이어야 한다.

 

생애최초가 되지 않겠냐고? 이름만 생애 최초고, 실상은 신혼부부다. 생애 최초 조건에는 혼인이 포함된다. (이해가 안 되는 부분 1)

 

4) 일반공급 1순위 조건

 

특별공급이 안되니 일반공급 1순위 조건을 살펴보자.

공공분양과 민간분양 1순위 조건이 다르다.

 

공공분양 일반공급 1순위 (투기과열지역 기준)

① 주택청약종합저축 가입 후 2년 경과, 24회 이상 납부
② 세대주
③ 5년 이내 세대 구성원 전체 당첨 사실 없음

④ 세대 구성원 전원이 무주택자 (하나의 주소지를 구성하는 세대주와 배우자, 직계존비속)

⑤ 60㎡ 이하 청약 시, 소득 및 자산 요건 충족

 

20, 30대 미혼이라면, 단독 세대주를 구성하고 있는 이상 무주택일 것이고, 따라서 1~4번 조건은 충족하기에 어렵지 않다. 문제는 5번인데, 소득이 평균 이상이면 60㎡ 초과를 신청하면 되고, 소득이 평균 이하면 해당 조건을 충족할 수 있을 것이다.

 

민간분양 일반공급 1순위 (투기과열지역 기준)

① 단독세대 세대주

② 주택청약종합저축 가입 후 2년 경과

③ 청약통장 예치금액 X만원 이상 (지역, 전용면적에 따라 다름)

 

3번 조건은 지역과 신청하려는 주택의 전용면적에 따라 다른데, 나의 경우, 기타 시군/모든 면적일 때 500만 원이다. 가장 높은 금액이 서울, 부산/모든 면적에서 1,500만원이다. 이 조건들도 공공분양과 마찬가지로 충족하기에 어렵지 않다고 판단된다.

 

어렵지 않기 때문에 사실 모두가 1순위가 될 수 있다. 그래서 그 다음으로 가점제일 경우 청약 점수를 본다.

 

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그러면, 2030 미혼은 왜 청약에 당첨되기 어려울까?

 

1. 낮은 일반 공급 비중

 

공공분양 시 15%, 민간분양 시 최대 50%이다.

 

2. 낮은 청약 점수

 

 

청약 점수는 무주택 기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간으로 산정되는데,

무주택 기간은 미혼인 경우 만 30세 부터 1년으로 센다. (이해가 안되는 부분2)

부양가족 당연히 없고, 무주택 기간은 0년이고, 청약통장 가입기간은 짧을 수 밖에 없으므로, 청약 점수도 매우 낮다.

 

나의 청약 점수는 청약홈에서 계산해볼 수 있다.

 

3. 투기과열지구에서 낮은 추점제 비중

 

 

이렇게 된 이상, 가점제는 불가능하며, 추첨제를 노릴 수밖에 없다. 그러나, 서울 전 지역과 수도권 대부분의 지역이 투기과열지구인 상황에서, 추첨제 비중은 매우 낮다. 인기 평수인 85㎡(=34평) 이하에서는 추첨제가 아예 없고, 높은 평수에서도 낮은 비중이다. 높은 평수로 가면 집 값이 비싸진다.

 

85㎡이하만 분양하는 공공분양 + 투기과열지구라면 가능성이 0% 임을 알 수 있다..

 

최근 추첨제가 확대된다는 기사가 있긴 하나, 특별공급에서 확대된다고 한다.

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20대 미혼인 내가 청약에 당첨되려면,,,

 

1. 조정대상지역이라면, 민간분양, 일반공급, 고평형, 추첨제를 노린다.

2. 조정대상지역 외 지역을 노린다.

 

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이 책에서 2030 싱글을 위한 조언

 

0. 주거 안정을 먼저 찾은 후, 씨드머니를 모아 '투자'한다는 생각으로 접근하기

1. 무순위 청약 일정을 확인하고 줍줍에 도전하기